Premièrement :
Liste commune des pièces constitutives d'un dossier de permis de Bâtir :
1) Une demande sur papier libre au nom du Président de la municipalité, Maire de la ville de Tunis, (daté et signée, précisant l'adresse de correspondance et l'objet de la demande).
2) Un certificat de propriété (original et dont la validité ne dépasse pas les trois mois) ou un jugement en matière pétitoire ou un autre document legal attestant la propriété de l'immeuble par le signatair de la demande.
3) Un récépissé de la déclaration des revenus imposables sur les personnes physiques et les sociétés.
4) Un quitus municipal de paiement des impôts relatifs à l'immeuble objet de la demande.
5) Un plan de levé topographique précisant les différents niveaux du terrain et une coupe conventionnelle dans le cas d'un terrain en déclivité dressés par un géomètre agrée.
6) Un projet de construction établi en trois (3) exemplaires ou plus (suivant la nature du projet ) conforme à la réglementation d'urbanisme de la zone où se situe l'immeuble objet de la demande, établi obligatoirement par un architecte inscrit au tableau de l'ordre des architectes et comportant les pièces suivantes :
1/ un plan de situation de l'immeuble à l'échelle 1/5000.
2/ un plan de masse à l'échelle 1/500 ou une échelle supérieure portant les indications suivantes :
L'orientation, ,
Les limites et le dimensions de l'immeuble,
Le lieu d'implantation des constructions projetées ou existantes à maintenir ou à démolir ainsi que leur organisation et leur volume,
L'indication de l'amorce des constructions voisines et de leur hauteur.
3/ Les vues en plan des différents niveaux, les plans de coupes côtés et les façades à l'échelle 1/100 ou à une échelle supérieure.
Les plans doivent préciser notamment le mode d'évacuation des eaux usées, les emplacements de l'installation des conduits de fumée et de ventilation s'ils sont prévus et des différents réseaux.
Ces plans doivent comporter toutes les indications utiles permettant de juger de l'aspect extérieur de la construction projetée ainsi que l'affectation de ses différents locaux.
Outre les pièces prévues à la liste commune et selon la nature des projets de construction cidessous cités, s'ajoutent les pièces correspondantes suivantes :
a) En cas de construction de :
Immeubles comportant des sous-sols affectés en parking ou réservés au stockage,
Immeubles composés de trois niveaux ou plus,
Complexes d'habitation ou projets de promotion immobilière quelles que soient leurs caractéristiques.
Etablissements Ouverts au Public de superficie dépassant les 80 m 2 .
Un projet de construction établi en six (6) exemplaires conforme à la réglementation d'urbanisme de la zone où se situe l'immeuble objet de la demande, obligatoirement établi par un architecte inscrit au tableau de l'ordre des architectes, comportant les pièces et les indications précédemment indiquées et du point de vue sécurité, ces plans doivent préciser particulièrement les dimensions de tous les accès (escaliers, couloirs, portes de sortie etc…), les emplacements de l'installation des conduits et des locaux techniques ainsi que tout ce qui se rapporte à l'extraction de fumée, de la ventilation, de la sécurité, de l'éclairage de secours et de l'hygiène.
Une étude de sécurité complète précisant la nature de l'activité projetée ou l'entreprise à promouvoir et sa capacité d'occupation, la nature des matériaux utilisés dans les structures et l'aménagement intérieur, ainsi que tout ce qui se rapporte à la satisfaction des conditions de sécurité et de lutte contre l'incendie. Cette étude est établie par un bureau d'études agréé à cet effet ou un ingénieur conseil inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs et soumise à l'examen de la commission municipale de la sécurité des Etablissements Ouverts au Public.
N.B. : Dans le cas où la surface couverte d'un établissement commercial dépasse 3000 m 2 ou sa surface destinée à la vente des marchandises dépasse 1500 m 2 , celui-ci doit être implanté en dehors des zones urbaines à une distance qui sera déterminée en fonction des incidences du projet sur le milieu naturel, économique et social à condition que cette distance soit égale ou supérieure à 5 kilomètres à partir des limites de ces zones pour les villes dont la population dépasse 50 milles habitants.
Cette distance peut être réduite de deux kilomètres au maximum, et ce, dans des cas exceptionnels quand la distance susvisée ne peut être respectée pour des considérations objectives ayant trait notamment aux exigences de l'aménagement du territoire.
Dans ce cas, l'autorisation est accordée par arrêté conjoint du ministre chargé du commerce et du ministre chargé de l'aménagement du territoire, et ce, après avis du ministre de l'intérieur et du développement local, du ministre chargé du transport et du ministre chargé de l'environnement.
- L'autorisation, cidessus mentionnée, fixe les conditions d'implantation de l'établissement et notamment la surface couverte et celle destinée à l'exposition des marchandises, tout en tenant compte de l'impact du projet sur la circulation routière et de sa compatibilité avec les dispositions du schéma directeur d'aménagement, s'il existe.
Un plan de structure porteuse dressé par un bureau d'études agréé à cet effet ou un ingénieur conseil inscrit au tableau de l'ordre des ingénieurs, et présenté après approbation définitive du projet.
b) En cas de construction d'établissements dangereux, insalubres et incommodes (exemple, établissements industriels, usines, dépôts, stations de services, ateliers, etc…), s'ajoutent aux pièces précédemment citées au paragraphe (a) :
La classification de l'établissement délivrée par les services compétents relevant du ministère chargé de l'industrie.
L'accord de l'Agence Nationale de la Protection de l'Environnement.
c) En cas de construction d'hôtels classés ou non classés ou restaurants touristiques, s'ajoutent aux pièces précédemment citées au paragraphe (a) :
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé du tourisme.
d) En cas de construction de cliniques privées ou hôpitaux, s'ajoutent aux pièces précédemment citées au paragraphe (a) :
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé de la santé publique.
e) En cas de construction de salles de conférences, de spectacles, de théâtre, de cinéma, de fêtes, de danses, de jeux ou à usages multiples, s'ajoutent aux pièces précédemment citées au paragraphe (a) :
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé de la culture, de la jeunesse et des loisirs
f) En cas de construction de salles de prière ou mosquées, s'ajoutent aux pièces précédemment citées au paragraphe (a) :
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé des affaires religieuses.
Lorsqu'il s'agit de projet de réaménagement ou de réaffectation d'un immeuble protégé ou classé ou situé à l'intérieur d'un ensemble historique ou traditionnel ou d'un site culturel, le dossier du projet comporte, outre les pièces citées dans la liste commune, un projet de construction établi en six (6) exemplaires conforme à la réglementation d'urbanisme de la zone où se situe l'immeuble objet de la demande, obligatoirement établi par un architecte inscrit au tableau de l'ordre des architectes et comportant les pièces suivantes :
1) Un plan de situation de l'immeuble à l'échelle 1/5000.
2) Un plan de masse à l'échelle 1/500 ou une échelle supérieure portant les indications suivantes :
L'orientation,
Les limites et les dimensions de l'immeuble,
Le lieu d'implantation des constructions à réaménager ou à réaffecter,
L'indication de l'amorce des constructions voisines et de leur hauteur.
3) Un relevé exact des différents niveaux à l'échelle 1/50.
4) Les plans de coupes côtés et les façades à l'échelle 1/50.
5) Un relevé des structures.
6) Un relevé de l'ensemble des éléments de décor à l'échelle 1/20.
Les plans doivent préciser notamment le mode d'évacuation des eaux usées, les emplacements de l'installation des conduits de fumée et de ventilation s'ils sont prévus et des différents réseaux.
Ces plans doivent comporter toutes les indications utiles permettant de juger de l'aspect extérieur de la construction projetée ainsi que l'affectation des différents locaux du bâtiment.
Les plans de réaménagement de la construction établis à la même échelle conformément à l'ordre mentionné cidessus doivent indiquer précisément les parties de bâtiment (murs, cloisons, planchers) devant être remplacées ainsi que les ouvertures à combler et à créer et tout élément structurel ou décoratif rajouté.
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé du patrimoine (Institut National du Patrimoine).
Copie du dernier arrêté du permis de bâtir de l'immeuble concerné (s'il est disponible).
Selon la nécessité qui se présente et selon la situation du projet et sa vocation, le dossier doit être complété par les pièces suivantes :
L'accord du ministre chargé de l'agriculture dans le cas d'édification d'installations industrielles, commerciales ou de services liés à l'exploitation agricole, outre les autorisations prévues par la législation en vigueur.
L'accord du commissariat régional au développement agricole, dans le cas de construction à usage d'habitation à l'intérieur de terres agricoles.
Un arrêté d'alignement délivré par la direction régionale de l'équipement, de l'habitat et de l'aménagement du territoire de Tunis lorsque l'immeuble objet de la demande, est contigu aux domaines publics routier ou maritime ou aux cours des oueds à l'intérieur des zones urbaines.
L'accord des services compétents relevant de l'office de l'aviation civile et des aéroports lorsque l'immeuble objet de la demande, est contigu à l'aéroport.
Un arrêté d'alignement délivré par la société exploitante ( SNCFT ou SMLT etc...) lorsque l'immeuble objet de la demande, est contigu au domaine public de la voie ferrée.
En ce qui concerne le permis de démolir en vue de reconstruction, outre les pièces prévues à la liste commune, s'ajoutent les pièces suivantes :
Un projet de démolition en trois (3) exemplaires, obligatoirement établi par un architecte inscrit au tableau de l'ordre des architectes et comportant les pièces suivantes :
un plan de situation de l'immeuble à l'échelle 1/5000.
un plan de masse à l'échelle 1/500 indiquant l'implantation et les dimensions des constructions existantes à démolir.
Les vues en plan des différents niveaux, les plans de coupes côtés et les façades des constructions existantes à l'échelle 1/100 ou à une échelle supérieure.
L'accord des services compétents relevant du ministère chargé du patrimoine (Institut National du Patrimoine) si l'immeuble, nu ou bâti, public ou privé, est protégé ou classé ou se trouve dans un rayon de 200m aux abords d'un site culturel, d'un monument protégé ou classé ou d'un ensemble historique ou traditionnel.
L'accord préalable des services compétents relevant du ministère chargé de l'équipement et de l'habitat, si l'immeuble concerné est occupé par des locataires jouissant du droit de maintien.
Deuxièmement :
Délais maximums de délivrance du permis de bâtir :
La réponse à la demande de permis de bâtir ne doit pas dépasser les quarante cinq (45) jours à compter du jour du dépôt d'un dossier complet (cachet du bureau d'ordre faisant foi).
Ce délai pourrait être prolongé comme suit :
Soixante (60) jours si le plan d'aménagement urbain est en cours d'élaboration ou de révision.
Quatre vingt dix (90) jours si l'immeuble est protégé ou classé ou se trouve dans un rayon de 200m aux abords d'un site culturel ou d'un monument protégé ou classé ou d'un ensemble historique ou traditionnel.
Aussi ce délai pourrait être prolongé dans d'autres cas si l'immeuble se trouve dans un endroit nécessitant le recours à l'avis préalable d'autres structures administratives.
Troisièmement : Délai de validité du permis de bâtir et du permis de démolir :
a) Délai de validité du permis de bâtir de sa prorogation et des conditions de son renouvellement :
Le permis de bâtir est délivré sous forme d'un arrêté du Président de la municipalité Maire de la ville de Tunis.
Il est valable pour une durée de trois ans à compter de la date de sa délivrance.
La validité du permis de bâtir peut être prorogée pour la même durée à la demande, pour le projet precisant par ailleurs, lorsque le projet de construction n'a pas subi de modifications. Cette demande doit parvenir à la Commune un mois avant l'expiration de la durée de validité de l'arrêté du permis de bâtir dont la prorogation est requise.
Le permis de bâtir est renouvelé dans les mêmes formes et conditions de son obtention, si le projet de construction a subi des modifications.
b) Délai de validité du permis de démolir en vue de reconstruction, de sa prorogation et des conditions de son renouvellement :
Le permis de démolir est délivré sous forme d'arrêté par le Président de la municipalité Maire de la ville de Tunis.
Il est valable pour une durée d'un an à compter de la date de sa délivrance.
La validité du permis de démolir peut être prorogée pour la même durée à la demande. Cette demande doit parvenir à la Commune un mois avant l'expiration de la durée de validité de l'arrêté du permis de démolir dont la prorogation est demandé.
Il est renouvelé dans les mêmes formes et conditions de son obtention.
Les travaux de démolition de l'immeuble concerné ne peuvent commencer qu'après l'obtention d'un arrêté municipal et l'évacuation des locataires conformément aux lois en vigueur.
Le propriétaire doit commencer les travaux de démolition dûment autorisés dans un délai de six mois à partir de la date d'évacuation du dernier locataire.
Quatrièmement :
Cas ne nécessitant pas le recours à un architecte pour la présentation d'un projet de construction :
1-Construction d'une maison individuelle dont la surface couverte ne dépasse pas les 80 m 2 .
2-Extension d'un logement existant tant que la superficie totale construite après extension ne dépasse pas les 100 m 2 .
3-Construction de garage et buanderie exploités à des fins individuelles et domestiques.
4-Construction d'une clôture.
Le projet de construction ne nécessitant pas le recours obligatoire à un architecte, et outre la liste commune des pièces constitutives d'un dossier de permis de bâtir, présenté en trois (3) exemplaires conforme à la réglementation d'urbanisme de la zone où se situe l'immeuble objet de la demande, doit comporter les pièces suivantes:
1-un plan de situation de l'immeuble à l'échelle 1/5000.
2-un plan de masse à l'échelle 1/500 ou une échelle supérieure portant les indications suivantes :
L'orientation,
Les limites et les dimensions de l'immeuble,
Le lieu d'implantation des constructions projetées ou existantes à maintenir ou à démolir ainsi que leur organisation et leur volume,
L'indication de l'amorce des constructions voisines et de leur hauteur.
3 -Les vues en plan des différents niveaux, les plans de coupes côtés et les façades à l'échelle 1/100 ou à une échelle supérieure.
Remarque :
En cas de construction d'une clôture uniquement, le projet de construction se limitera à un plan comportant l'implantation de la construction, sa distribution, l'affectation des différents locaux et les façades; quant au plan de la construction de la clôture, il doit comporter l'implantation, la façade, la hauteur et la coupe à l'échelle 1/100.
Cinquièmement :
liste des travaux relatifs à des modifications et réparations nécessaires sur des constructions existantes et qui ne sont pas soumis à un permis de bâtir :
A l'exception d'un immeuble, nu ou bâti, public ou privé, protégé ou classé ou se trouvant aux abords d'un site culturel, d'un monument protégé ou classé ou d'un ensemble historique ou traditionnel, et d'un immeuble régi par des législations et réglementations spéciales en vigueur, ne sont pas soumis à un permis de bâtir les travaux suivants :
Travaux visant à apporter des modifications à une construction existante :
agrandissement de baies intérieures,
pose de carrelage à l'intérieur des constructions,
pose de carrelage ou cimentage dans les jardins,
pose de ferronnerie aux portes et fenêtres sous réserve du respect des servitudes spéciales éventuelles,
installation de revers d'eau,
installation des équipements sanitaires,
installation des équipements de chauffage,
pose d'installations électriques à l'intérieur des constructions ou dans les jardins,
pose de conduite d'eau potable à l'intérieur des constructions ou dans les jardins,
pose de conduite de gaz à l'intérieur des constructions ou dans les jardins,
pose de tuyaux de descente d'eaux pluviales à l'intérieur des constructions ou dans les jardins,
pose de canalisation d'eaux pluviales et d'eaux usées à l'intérieur des constructions ou dans les jardins,
Travaux visant à apporter des réparations à une construction existante :
réfection des formes de pente sur terrasses,
réfection de l'étanchéité,
réfection des planchers, si la construction n'est pas frappée d'un nouvel alignement,
réfection des sols et revêtements muraux,
réfection des enduits intérieurs et extérieurs,
peinture et badigeon à l'intérieur des constructions,
peinture et badigeon des façades sous réserve du respect des servitudes spéciales éventuelles,
réfection des murs et cloisons sans modification de l'implantations, si la construction n'est pas frappée d'un nouvel alignement,
reprise des fissures,
réfection des installations électriques,
réfection des conduites d'eau potable,
réfection des conduites de gaz,
réfection des canalisations des eaux pluviales et des eaux usées.
Remarque : Au cours de la construction d'un immeuble surtout de hauteur importante et mitoyen à d'autres constructions vétustes et menaçant ruine, il est nécessaire de tenir compte de l'état du bâti et ses occupants et de prendre les mesures requises afin d'éviter d'aggraver les dégâts des bâtiments existants et mettre en danger la vie de leurs occupants.
Sixièmement :
Lois et Procédures applicables au domaine du Permis de bâtir :
1) Loi n°7533 du 14 mai 1975 , portant promulgation de la loi organique des Communes.
2) Loi n°7635 du 18 janvier 1976 , relative aux rapports entre propriétaires et locataires de locaux à usage d'habitation, de profession ou d'administration publique.
3) Loi n°9435 du 24 février 1994 , relative au code du patrimoine archéologique, historique et des arts traditionnels.
4) Loi n°94122 du 28 novembre 1994 , portant promulgation du code de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.
5) Décret du 30 août 1858 portant création d'une Commune à Tunis.
6) Décret du 24 novembre 1889, portant approbation du règlement de voirie de la ville de Tunis.
7) Décret du 6 juillet 1908 portant approbation du règlement sanitaire de la ville de Tunis et tous les textes qui l'ont modifié ou complété.
8) Décret n°9183 du 11 janvier 1991 , portant révision du Plan d'Aménagement de la Commune de Tunis (gouvernorat de Tunis).
9) Décret n°981428 du 13 juillet 1998 , relatif à la fixation du tarif des taxes que les collectivités locales sont autorisées à percevoir.
10) Décret n°20022683 du 14 octobre 2002 , portant approbation des dispositions modifiant et complétant le règlement général d'urbanisme approuvé par décret n°992253 du 11 octobre 1999 .
11) Arrêté du 12 janvier 19 42, portant réglementation des Etablissements Ouverts au Public.
12) Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 8 octobre 1991 , fixant les dispositions techniques particulières facilitant l'accessibilité des bâtiments civils aux personnes handicapées a mobilité réduite.
13) Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 10 août 1995 , fixant la liste des travaux visant à apporter des modifications ou des réparations normales et nécessaires à une construction existante, non soumis à l'autorisation de construire.
14) Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 10 août 1995 , fixant les cas exceptionnels ne nécessitant pas le recours à l'architecte pour l'élaboration des plans d'architecture des projets de construction.
15) Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 19 octobre 1995 , portant définition des pièces constitutives du dossier de permis de bâtir, des délais de validité et prorogation et des conditions de son renouvellement.
16) Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 19 octobre 1995 , fixant la composition et les modalités de fonctionnement des commissions techniques des permis de bâtir.
17) Arrêté du ministre de l'agriculture et du ministre de l'équipement et de l'habitat du 31 octobre 1995 , fixant les superficies minimales des exploitations agricoles et celles maximales des constructions pouvant y être édifiées.
18) Arrêté du ministre de l'intérieur et du ministre de l'équipement et de l'habitat du 4 mars 1997 , fixant la liste des Communes concernées par l'instauration de la contribution à la réalisation des parkings collectifs pour les moyens de transport.